事業用不動産(土地)の購入及び建築

事業用不動産(土地)の購入及び建築

物件概要

住所:大田区

提案期間:2018年7月~2020年3月

地積:111.29㎡(33.66坪)

都市計画情報

近隣商業地域、準防火地域

建ぺい率80%、容積率300%

第三種高度地区

接道:西側公道約4m幅員に、約7.3m接道

  1. ご相談内容

概要

当案件は、区分所有マンションの投資を中心としていたお客様から、1棟物件を購入したいという相談を受け、

土地の購入からご提案いたしました。

土地の購入にあたっては、購入価格の交渉から始まり、解体業者、設計、建築会社の斡旋、金融機関との調整等を

中心に、確定測量の手配、電信柱の移設、賃貸募集、管理まで一通りの業務を行いました。

取扱い業務①土地仲介

売買仲介業務に関しては、ローン特約ありという条件を取りまとめ、契約にいたりました。

丁度融資問題が表面化する時期と重なり、金融機関の審査も長引きましたが、諸条件の調整により、

建築費まで含め、予定通りの融資承認となりました。

取扱い業務②建築

建築にあたっては、鉄筋コンクリート又は重量鉄骨での検討になりました。

融資金額との兼ね合いもあり、重量鉄骨での建築となりましたが、近隣物件の状況や長期的な入居率を

考慮し、1LDKタイプ8部屋でのプランとなりました。

取扱い業務③賃貸仲介・管理

建築時期が2020年2月となり、丁度コロナウィルスの影響がじわじわ表面化してきている時期でしたが、

広く物件情報を出し、建築後満室となりました。

表面利回り約6.5%の商品になりました。他物件の賃料収入と建築費にかかる減価償却が相殺され、

キャッシュフローは大幅アップとなります。

大切にしていること

①相談者のベストを追求する

土地の購入にあたっては、市場価格を把握し、適切な価格交渉を行いました。相談者が土地の適正価格を捉えるのは

簡単ではありません。仲介をする立場としては、価格が下がれば、仲介手数料も下がりますが、常に相談者の立場に立って

意思決定します。

②少しでも付加できる仕事を追求する

土地の購入、建築期間、建築後の収入の推移はもちろんのこと、手取り収入の推移も資料に取りまとめ、

建築後の見通しをお伝えしました。融資問題が表面化した時期で金融機関の融資基準が厳しくなっていた

時期もあり、自己資金等の調整が必要でした。建築期間も決して短期ではないので、その間の現金がどう

推移するのかが相談者の安心にもつながりました。

③可能性を追求する

売買契約後、ローン特約金額の満額回答が厳しい状態となりました。複数の金融機関への打診や

共同担保の調整などを実践し、結果としては、満額の融資を受けることができました。

また、境界確定にあたり、一部隣地所有者との主張が合わない部分がありました。旧所有者へ打診し、

決済時に出てこなかった測量に関する資料を準備することができ、境界確定へと至りました。

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