概要

当案件は、区分所有マンションの投資を中心としていたお客様から、1棟物件を購入したいという相談を受け、建物付き土地の購入及び大規模リフォームをご提案いたしました。

購入にあたっては、土地建物購入後のリフォーム費用の算定、事業収支作成、金融機関の紹介や賃貸募集、管理まで一通りの業務を行いました。

取扱い業務①土地建物仲介

売買仲介業務に関しては、売主がご兄弟で共有ということもあり、代表者に取りまとめ頂き、各自の本人確認等、司法書士と連携を取りながら、なるべく手間を取らせないように行動し、売買契約締結へと至りました。

取扱い業務②リフォーム

メーカー建築の重量鉄骨造で、建築後20年経っていましたが、しっかりした建物でした。奥行きの長い建物だったため、1階を事務所、2階・3階をシェアハウスとして改装するプランとしました。約1,500万のリフォーム費用により、防水工事・外壁塗装、内装の全面リノベーションをいたしました。

取扱い業務③賃貸仲介・管理

賃貸の繁忙期である4月を超えての完工となりましたが、募集から1ヵ月で全て満室となりました。

本業務のポイント

①不動産売却時の購入希望者を理解する

当初売却にあたっては、大手仲介会社の数社に依頼されていました。多くの仲介会社は既存建物診断や設備の交換等提案をしたものの約1年ほど売れずに市場に残っていました。元々2世帯住宅等で活用していた大きめの不動産をそのまま市場に出すだけでは、購入者の目には留まりません。活用方法を総合的に提案することで、実需用ではなく、事業用としての購入者が出てきた結果、希望金額に近い形での成約へと至りました。

②リフォーム予算も含めた総投資費用を考慮し、還元利回りを設定する

リフォームにあたっては、防水や外壁工事など一見、賃料に反映されにくい部分の工事でも、しっかり予算を取り、中長期的な賃貸経営の突発的な費用が出ないようにリフォーム内容を決定いたしました。内装面においては、特に費用がかかる水回りをうまく残すプランとして、外壁面との費用バランスを調整いたしました。

③金融機関と連携し、融資条件を取りまとめる

既存建物の事業融資は、築年数や融資割合が一つのポイントとなりました。防水や外壁工事をリフォーム内容に盛り込むことで、金融機関に減価償却期間を考慮して頂きました。また、シェアハウスへの投資実績がある銀行を選択し、収益性を理解頂いたことも事業実現のポイントとなりました。